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查價格
要了解樓盤的價格，先要了解開發(fā)商是如何對樓盤定價的。樓盤不同于一般商品，在湘潭市，除經濟適用房由政府限價外，其它均由開發(fā)商自主定價。開發(fā)商對樓盤的定價方式通常分為成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和可比樓盤量化定價法。從以上方式可以看出，在開發(fā)商的定價策略中，成本構成只是基礎，利潤獲取的最大化才是重因。因此，購房者在了解樓盤價格的時候不要過于執(zhí)著樓盤的實際成本，而是應從價格中看清樓盤的價值，以選擇符合自己要求的房屋。具體而言要通過以下步驟：
1、 讀懂樓盤的價格
(1)了解湘潭市整體及區(qū)域價格水平，將有助于購房者對自己購買房屋的價格范圍及不同區(qū)域的價格梯次作出判斷。這種判斷雖然宏觀，卻是不可缺少的感性認識。要完成這樣普遍性的摸底最便捷的方式是參閱湘潭365房產網湘潭商品房住宅成交信息欄目(http://xt.fangyuan365.com/article/Class.aspID=43)該欄目選用數(shù)據(jù)為湘潭市房產信息網公開發(fā)布的數(shù)據(jù)，每周發(fā)布全市及各區(qū)域價格及銷量，助于買房新手迅速適應樓市環(huán)境。
(2)了解價格名詞
不同的價格名詞代表了不同的含義，在湘潭市房產市場中，比較通用的價格名詞如下：
起價：指房產商所銷售房屋價格中的最低價格，通常情況下，如果是多層住宅而且不帶花園，一樓或頂樓的價格最低，也就是起價，如果一樓帶花園，頂樓的價格就是起價。如果是小高層及高層住宅，一樓的價格最低，也就是起價。所以，當購房者打算購買房屋的時候，不要單純考慮價格，因為越便宜的房屋，居住越不理想。
均價：指所有房屋的銷售價格總數(shù)除以所有房屋建筑面積的總數(shù)，所得出的價格就是每平方米的均價。均價通常不是銷售價，好的房屋需要在此基礎上進行加價，有瑕疵的房屋比這個價格要低。
最高價：是指房產商所銷售房屋價格中的最高價格。以武漢市為例，通常樓層適中、朝南，有良好景觀的房屋價格最高。
銷售均價：是指樓盤開盤后對外公示的價格。從理論上說，銷售均價是指所有房屋的銷售價格總數(shù)除以所有房屋建筑面積的總數(shù)。但在武漢市的實際銷售情況中，銷售均價往往是樓盤的營銷性價格。即是說，它不一定是兩者的比值，而是代表樓盤銷售策略的價格。
成交均價：是指樓盤的實際成交價格，由房屋的實際成交金額除以房屋的建筑面積得出。
2、 了解樓盤的價格
了解樓盤價格的渠道有多種，初步可以分為以下幾類：
(1)網絡搜索，進入湘潭365房產網樓盤大全欄目(http://xt.fangyuan365.com/house/newhouse_show.asp)
(2)報紙廣告，目前湘潭市發(fā)行的各類報紙大都有房地產專刊，其中會刊登樓盤的價格。
(3)電視及電臺廣告，湘潭市很多電視臺和電臺開辟了房產報道欄目，其中會有樓盤價格公布。
(4)戶外及車載廣告，部分戶外及車載廣告會標明樓盤的價格。
以上四種方式提供的了解樓盤價格的渠道，但要真正理解樓盤價格所代表的涵義還需要經驗判斷及專家的建議。樓盤的價格是不斷變化中的，消費者所了解的價格只是該樓盤當時的價格，不等于過去的價格，也不等于將來的價格。樓盤價格的變化由開發(fā)商的推盤策略所決定，隨時可能根據(jù)銷售情況和市場變化做出調整。
3、 比較樓盤的價格
通過以上兩步消費者對樓盤價格已經有了一定的了解。下一步就是如何面對及比較樓盤的價格了。判斷一個樓盤的價格是否合乎自己的要求，在當前的房產形勢下，基本上不取決于成本，而是樓盤的價值。所謂樓盤的價值，包括樓盤所處的地段、配套、交通、物業(yè)服務、小區(qū)建設和樓盤本身的產品、戶型、物業(yè)形態(tài)等。也包括樓盤的附加值，主要包括樓盤的品牌及在精神層面的包裝等。兩種價值相加等于樓盤的綜合價值。
樓盤綜合價值的不同會導致相同(類似)地段的物業(yè)在價格上出現(xiàn)較大的差別。在這種情況下，就需要消費者選擇自己更看中哪部分的價值，從而選擇合乎自己需求價格的樓盤。 |
