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了解認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房合同
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨(dú)立于正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是購(gòu)房過(guò)程中的必須的法律程序，在《合同法》上認(rèn)購(gòu)書(shū)視為要約合同。雖然認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的購(gòu)買(mǎi)行為有效，但是買(mǎi)賣(mài)雙方仍需簽訂正式的購(gòu)房合同。因此，最終的購(gòu)房法律文本只有購(gòu)房合同。即便購(gòu)房者不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者簽訂。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請(qǐng)求。即在訂立購(gòu)房合同前，當(dāng)事人約定將來(lái)簽訂合同的民事行為。因此，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”在購(gòu)房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。依據(jù)現(xiàn)行的《湘潭市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》范本規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書(shū)必須包含以下三項(xiàng)內(nèi)容：將來(lái)要簽訂的《湘潭市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》全部?jī)?nèi)容；當(dāng)事人做出的在將來(lái)某個(gè)條件具備時(shí)簽訂購(gòu)房合同的承諾；如在某個(gè)條件具備時(shí)不簽訂購(gòu)房合同，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。然而，時(shí)下開(kāi)發(fā)商出具的認(rèn)購(gòu)書(shū)多數(shù)僅有后兩項(xiàng)，對(duì)“將來(lái)要簽訂的購(gòu)房合同所有內(nèi)容”一項(xiàng)卻鮮有涉及。此外，認(rèn)購(gòu)書(shū)中涉及的預(yù)付款項(xiàng)也應(yīng)表述為“訂金”，而絕非需要履行購(gòu)房合同所有條款的“定金”。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)，正是基于類(lèi)似以上的種種不規(guī)范行為，為購(gòu)房者設(shè)下重重絆腳石。購(gòu)房者簽訂這樣有缺陷的認(rèn)購(gòu)書(shū)，一旦在日后簽訂購(gòu)房合同時(shí)出現(xiàn)各式糾紛，開(kāi)發(fā)商往往以購(gòu)房者違約在先為由，拒絕賠付相關(guān)損失。由于購(gòu)房者所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)確已具備法律效應(yīng)，司法機(jī)關(guān)在處理此類(lèi)糾紛時(shí)，只能采取調(diào)解的方式處理，這使得簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的購(gòu)房者處于不利地位。
(商品房買(mǎi)賣(mài)合同下載：湘潭房產(chǎn)局官網(wǎng)下載中心） |
