湘潭房產(chǎn)網(wǎng)5月6日訊 近日家住湘潭河西的王先生致電湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)，據(jù)他介紹，目前王先生有一套二手放，130平米，2005年的房子，最近想出售，他以41萬的價格在網(wǎng)上掛了很久后一直沒有人打電話咨詢，王先生很郁悶，不是說現(xiàn)在湘潭房價都上4千了嗎，怎么我3千多的房子還沒有人要。
在二手房價格方面，其實估價也是一門學(xué)問，一般的二手房評估都需要專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員進(jìn)行。在此教你一個二手房估價“土法子”，能將房產(chǎn)價格算出個大概，可作為開價時的一個參考。
1.房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2％
；
2.戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡稱“三小”套型），則扣減10％；
3.房子所在的樓層不同，價格不一樣。例如一、二層是基準(zhǔn)價，五層、六層扣減3％，七層減5％，而三、四層則加3％，頂樓減5％；
4.朝向因素。若房子沒有朝南的門窗，則減5％；
5.小區(qū)環(huán)境對房價的影響。沒有物業(yè)管理扣減5％，小區(qū)沒有單獨封閉，也減5％；屬于重點中小學(xué)區(qū)域的房子要加15％；
6.習(xí)慣性心理因素。該因素也會使人們對買舊房心存壓力。花很多錢才買套舊房，這一因素又使房價減8％的價錢。
最后，在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報價應(yīng)為同地理位置商品房價格的60％~70％左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。
【例】某房1990年建成，樓層為4層（共6層），建筑面積60平方米，屬二級地區(qū)，房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。
折舊率：10年×（－2％）＝－20％；因其是“三小”套型：－10％；樓層：＋3％；朝向：南北；非小區(qū)和無物業(yè)管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％重點中小學(xué)區(qū)：＋15％；心理因素：－8％；
當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r約為4000元／平方米，得出該房產(chǎn)價格為：4000×（1－20％－10％＋3％－10％＋15％－8％）＝2800（元／平方米）。
此房的實際總成交價格約為：2800×100×70％＝19.6（萬元）。
影響湘潭二手房估價三大因素
隨著全國房地產(chǎn)市場遇冷，湘潭新房市場也受波及，而在二手房方面目前買賣雙方已經(jīng)不再“漫天要價”。據(jù)湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)掌握的數(shù)據(jù)來看，在湘潭二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響最為關(guān)鍵。
一看位置。
好地段的二手房經(jīng)常比一般地段的新房都貴。
二看使用年限與小區(qū)配套。
房產(chǎn)估價有個折舊率的硬指標(biāo)，即每年按約2%的折舊率從基礎(chǔ)價中扣除。此外，諸如交通、醫(yī)院、教育等公共配套和水電暖等住宅配套設(shè)施越齊全，物業(yè)管理越到位，價格就越高，這些因素造成的評估價差可能有500元/平方米~1500元/平方米。
三看戶型朝向。
同一棟樓戶型不同、朝向不同的二手房價格上也會有100-200元/平方米的價差。
湘潭二手房價格專業(yè)評估流程
第一步：準(zhǔn)備評估所需資料
進(jìn)行房地產(chǎn)評估前，需要準(zhǔn)備的材料包括房屋產(chǎn)權(quán)資料（房地產(chǎn)使用權(quán)證、土地所有權(quán)證、房屋買賣契）和其他權(quán)利說明、房產(chǎn)位置圖、房產(chǎn)技術(shù)檔案、房產(chǎn)經(jīng)濟檔案等。
第二步：選擇評估機構(gòu)
根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，房地產(chǎn)估價機構(gòu)分為一、二、三級，不同等級的評估機構(gòu)可承攬不同價值的業(yè)務(wù)。因此業(yè)主在選擇事務(wù)所時，除了要查驗經(jīng)營資格外，還應(yīng)要求事務(wù)所出示等級資格證書，根據(jù)等級可以對該事務(wù)所的業(yè)務(wù)水平有個大概了解。
第三步：進(jìn)入評估程序
估價程序一般包括：接受估價委托；明確估價基本事項；擬訂估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；選定估價方法進(jìn)行計算；確定估價結(jié)果；撰寫估價報告；估價資料歸檔。
