湘潭房產網5月6日訊 近日家住湘潭河西的王先生致電湘潭365房產網，據他介紹，目前王先生有一套二手放，130平米，2005年的房子，最近想出售，他以41萬的價格在網上掛了很久后一直沒有人打電話咨詢，王先生很郁悶，不是說現(xiàn)在湘潭房價都上4千了嗎，怎么我3千多的房子還沒有人要。
在二手房價格方面，其實估價也是一門學問，一般的二手房評估都需要專業(yè)機構的專業(yè)人員進行。在此教你一個二手房估價“土法子”，能將房產價格算出個大概，可作為開價時的一個參考。
1.房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來，磚混結構一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2％
；
2.戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡稱“三小”套型），則扣減10％；
3.房子所在的樓層不同，價格不一樣。例如一、二層是基準價，五層、六層扣減3％，七層減5％，而三、四層則加3％，頂樓減5％；
4.朝向因素。若房子沒有朝南的門窗，則減5％；
5.小區(qū)環(huán)境對房價的影響。沒有物業(yè)管理扣減5％，小區(qū)沒有單獨封閉，也減5％；屬于重點中小學區(qū)域的房子要加15％；
6.習慣性心理因素。該因素也會使人們對買舊房心存壓力�；ê芏噱X才買套舊房，這一因素又使房價減8％的價錢。
最后，在以上數據的基礎上，報價應為同地理位置商品房價格的60％~70％左右，約是當前周邊房屋租金的100倍。
【例】某房1990年建成，樓層為4層（共6層），建筑面積60平方米，屬二級地區(qū)，房屋結構為混合一等。
折舊率：10年×（－2％）＝－20％；因其是“三小”套型：－10％；樓層：＋3％；朝向：南北；非小區(qū)和無物業(yè)管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％重點中小學區(qū)：＋15％；心理因素：－8％；
當地商品房均價約為4000元／平方米，得出該房產價格為：4000×（1－20％－10％＋3％－10％＋15％－8％）＝2800（元／平方米）。
此房的實際總成交價格約為：2800×100×70％＝19.6（萬元）。
影響湘潭二手房估價三大因素
隨著全國房地產市場遇冷，湘潭新房市場也受波及，而在二手房方面目前買賣雙方已經不再“漫天要價”。據湘潭365房產網掌握的數據來看，在湘潭二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響最為關鍵。
一看位置。
好地段的二手房經常比一般地段的新房都貴。
二看使用年限與小區(qū)配套。
房產估價有個折舊率的硬指標，即每年按約2%的折舊率從基礎價中扣除。此外，諸如交通、醫(yī)院、教育等公共配套和水電暖等住宅配套設施越齊全，物業(yè)管理越到位，價格就越高，這些因素造成的評估價差可能有500元/平方米~1500元/平方米。
三看戶型朝向。
同一棟樓戶型不同、朝向不同的二手房價格上也會有100-200元/平方米的價差。
湘潭二手房價格專業(yè)評估流程
第一步：準備評估所需資料
進行房地產評估前，需要準備的材料包括房屋產權資料（房地產使用權證、土地所有權證、房屋買賣契）和其他權利說明、房產位置圖、房產技術檔案、房產經濟檔案等。
第二步：選擇評估機構
根據《房地產估價機構管理辦法》，房地產估價機構分為一、二、三級，不同等級的評估機構可承攬不同價值的業(yè)務。因此業(yè)主在選擇事務所時，除了要查驗經營資格外，還應要求事務所出示等級資格證書，根據等級可以對該事務所的業(yè)務水平有個大概了解。
第三步：進入評估程序
估價程序一般包括：接受估價委托；明確估價基本事項；擬訂估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；選定估價方法進行計算；確定估價結果；撰寫估價報告；估價資料歸檔。
