湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)11月18日訊 商鋪吸引投資者的主要原因是在于其誘人的投資回報(bào)。要使商鋪長(zhǎng)盛不衰，取得豐厚利潤(rùn)，可要從最初的選購(gòu)商鋪開(kāi)始，但是如何在商鋪選擇上就處于有利地位呢？
商鋪和住宅在許多方面都是不一樣的，所以在投資商鋪時(shí)要更加的謹(jǐn)慎、更多的選擇。湘潭房產(chǎn)網(wǎng)專家建議您投資商鋪時(shí)應(yīng)注意：
1、房屋權(quán)屬情況
應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況，包括是否抵押、是否受司法限制等情況。
2、相鄰權(quán)問(wèn)題
應(yīng)了解整個(gè)物業(yè)的整體規(guī)劃，做到宜細(xì)不宜粗，明確好物業(yè)的通風(fēng)、采光、通行以及物業(yè)的建筑布局走向等，以避免日后商鋪在經(jīng)營(yíng)上帶來(lái)的不必要的紛爭(zhēng)。
3、貸款風(fēng)險(xiǎn)
商鋪貸款額度低，年限也短，60%的貸款期限一般小于10年。而銀行對(duì)商鋪貸款者的資質(zhì)審核也要比住宅審核嚴(yán)格，因此投資者應(yīng)考慮到貸款不能實(shí)現(xiàn)時(shí)所面臨的壓力。
4、對(duì)開(kāi)發(fā)商、銷售商審核
審核開(kāi)發(fā)商及銷售商是否具備土地開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)銷售一切證照，查清是否有抵押行為，以免將來(lái)無(wú)法辦理產(chǎn)證。
5、房屋用途
在簽合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)了解所購(gòu)房屋用途確實(shí)是商用，并在合同中注明。
6、公用分?jǐn)偯娣e
選擇按使用面積計(jì)價(jià)的方式并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。同時(shí)，讓開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過(guò)大或過(guò)小時(shí)的解決辦法。
7、包租承諾
許多開(kāi)發(fā)商對(duì)包租承諾采取非書(shū)面承諾的方式，在簽訂商鋪購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)，應(yīng)將包租承諾落實(shí)到具體的合同條款中。另外，商鋪的逾期交房直接影響包租協(xié)議的履行，在簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)就交房期限做嚴(yán)格的規(guī)定，并約定一旦逾期交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商除了承擔(dān)延期交房的違約金外還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)購(gòu)房者的租金損失。
8、物業(yè)管理
許多購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)極易忽略的環(huán)節(jié)。因此，在購(gòu)置商鋪時(shí)，不要輕易地和開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同。
9、注意商鋪的交房條件
商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對(duì)投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的經(jīng)營(yíng)都相當(dāng)重要。在簽訂商鋪合同時(shí)應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交房時(shí)特別予以注意驗(yàn)收。
提示：無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)或者轉(zhuǎn)讓商鋪，在交易過(guò)程中都要繳納一定的費(fèi)用，這些費(fèi)用具體包括：
登記費(fèi)：每套300元，申請(qǐng)人(買(mǎi)賣(mài)任何一方)繳納;
合同印花稅：買(mǎi)賣(mài)雙方各按房?jī)r(jià)的0.05%繳納;
交易手續(xù)費(fèi)：按照成交價(jià)的0.5%繳納，買(mǎi)方繳納;
契稅：按房?jī)r(jià)的3%，買(mǎi)方繳納;
營(yíng)業(yè)稅及附加：買(mǎi)賣(mài)差額的5.55%，賣(mài)方繳納;
土地增值稅：買(mǎi)賣(mài)差額扣除相關(guān)費(fèi)用后的30%-60%(按差額比率不同累進(jìn)計(jì)算);
個(gè)人所得稅：凈收入(買(mǎi)賣(mài)差額扣除以上所有相關(guān)費(fèi)用和稅費(fèi)后)的20%。
新的計(jì)算公式為：土地增值稅=(房產(chǎn)交易合同價(jià)格-扣除項(xiàng)目總額)×規(guī)定稅率-(扣除項(xiàng)目總額×規(guī)定百分比)。其中，扣除項(xiàng)目為：原購(gòu)房發(fā)票金額+營(yíng)業(yè)稅+印花稅+原購(gòu)房契稅+加計(jì)5%金額(即原購(gòu)房發(fā)票金額×5%×居住滿年數(shù));規(guī)定稅率依舊采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率;規(guī)定百分比與規(guī)定稅率同比變化：當(dāng)規(guī)定稅率取30%，規(guī)定百分比為0;當(dāng)取40%時(shí)，為5%;當(dāng)取50%時(shí)，為15%;當(dāng)取60%時(shí)，為35%。
注明:土地增值稅詳細(xì)說(shuō)明如下:(出售價(jià)格-購(gòu)入原價(jià)-購(gòu)入時(shí)繳納的契稅-購(gòu)入時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)-印花稅-營(yíng)業(yè)稅及附加-其他合理費(fèi)用)×適用稅率-(購(gòu)入原價(jià)+購(gòu)入時(shí)的契稅+購(gòu)入時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)+印花稅+營(yíng)業(yè)稅及附加+其他合理費(fèi)用)×速算扣除系數(shù)
適用稅率:計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額的法定比例。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目100%的部分稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
速算扣除系數(shù):(0、5%、15%、35%分別對(duì)應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。
土地增值稅的適用稅率及速算扣除系數(shù)表格如
備注: 外籍人士進(jìn)行上述交易須公證,公證費(fèi)如下:
50萬(wàn)--500萬(wàn) (0.25%+250)/2
500--1000萬(wàn) (0.2%+2250)/2
1000萬(wàn)以上 (0.15%+2250)/2
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體規(guī)定是：
級(jí)數(shù) 應(yīng)納所得稅額 稅率 速算扣除比例
1 增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分 30% 0%
2 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%至100%的部分 40% 5%
3 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%至200%的部分 50% 15%
4 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分 60% 35%
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10、注意較高的首付與月供
商鋪一直都需五成首付，10年按揭時(shí)間。另外，商業(yè)租金較高，但也不能完全實(shí)現(xiàn)以租抵供，所以要留有一定的資金以作流動(dòng)資金運(yùn)用。一般商鋪的評(píng)估價(jià)并不高，一次性付款不必考慮這些，但出貨時(shí)得替買(mǎi)家考慮。
11、商鋪的租金水平相差很遠(yuǎn)
即使是帶租約的商鋪，租金水平也未必是真實(shí)的，投資商鋪時(shí)，一定要對(duì)商鋪的租金水平調(diào)查清楚，否則會(huì)導(dǎo)致高價(jià)買(mǎi)了低租金的商鋪。投資哪一類房產(chǎn)都是要這樣考慮的。
12、投資商鋪要弄清楚鋪位的真實(shí)結(jié)構(gòu)
可能一家鋪位是由兩個(gè)業(yè)主的鋪位合并而成，如果買(mǎi)的鋪位是屬于門(mén)面的后半部分，那就沒(méi)法獨(dú)立出租做生意了。
13、商鋪的差別
商鋪的差別很大可比較性較差，很考驗(yàn)投資者的經(jīng)驗(yàn)和眼光。
