湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)8月31日訊 我始終有一個(gè)觀點(diǎn)，搞房地產(chǎn)投資，還有我們買(mǎi)的房子，都不要看一兩年市場(chǎng)到底怎么樣。凡是想著一兩年市場(chǎng)的人，總是錯(cuò)過(guò)大機(jī)會(huì)，總是看不清問(wèn)題的本質(zhì)，我今天想談?wù)勥@么一個(gè)話(huà)題，看看大家覺(jué)得怎么樣。就是未來(lái)十年乃至二十年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)到底有什么趨勢(shì)。
當(dāng)我們放寬眼界到十年、二十年，中國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)可能就比較好把握。一兩年的形勢(shì)看不清楚，有些地方下跌，但是有些地方還上漲。但是如果十年、二十年看待這個(gè)市場(chǎng)，也就是2000年看2010年，很多情況根本想象不到。當(dāng)時(shí)調(diào)控上海湯臣一品，當(dāng)時(shí)他賣(mài)8萬(wàn)元，查到現(xiàn)在25萬(wàn)。現(xiàn)在怎么不說(shuō)話(huà)了？我們沒(méi)有放開(kāi)眼界、時(shí)間，很多時(shí)候是時(shí)間才能把趨勢(shì)搞清楚，我今天重點(diǎn)講未來(lái)十年、二十年，中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生的十個(gè)大趨勢(shì)，全屬個(gè)人觀點(diǎn)。
第一大趨勢(shì)，商品住宅占住宅總量的百分比將從目前的90%逐步回落，目前已經(jīng)是商品住宅占新建住宅百分比將近90%以上將會(huì)逐步回落至60%上下。40%是什么呢？是各種除商品住宅之外的房子，包括各類(lèi)保障性住宅，及各類(lèi)產(chǎn)權(quán)模式創(chuàng)新，包括小產(chǎn)權(quán)房等等。他們將穩(wěn)定在40%到50%之間。也就是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)商品化率現(xiàn)在達(dá)到了歷史上的峰值。所有的創(chuàng)新我認(rèn)為最主要?jiǎng)?chuàng)新可能在農(nóng)民目前的小產(chǎn)權(quán)房，這方面創(chuàng)新將在未來(lái)10-20年內(nèi)突破，形成一個(gè)非常大的更廣闊的一個(gè)市場(chǎng)。這是第一個(gè)趨勢(shì)。
第二大趨勢(shì)，城市大升級(jí)。目前中國(guó)城市超過(guò)1000萬(wàn)人口有8個(gè)，93個(gè)城市人口超過(guò)500萬(wàn)，美國(guó)超過(guò)500萬(wàn)人口的城市只有一個(gè)，叫做紐約。未來(lái)中國(guó)城市會(huì)升級(jí)到什么程度呢？展望未來(lái)10、20年，人口超過(guò)2000-3000萬(wàn)這個(gè)級(jí)別的人口預(yù)計(jì)10個(gè)，超過(guò)1000萬(wàn)人口以上城市約20個(gè)，徹底在未來(lái)20年中國(guó)奠定城市中國(guó)的基本格局，中國(guó)完成了剛才顧會(huì)長(zhǎng)說(shuō)的千年等這一回。我們這一代人在座的策劃師非常幸運(yùn)，我們祖祖輩輩沒(méi)有趕上，這個(gè)事就被我們這代人趕上了，而且就在我們這一代人手里把這個(gè)事干完，然后讓我們后代沒(méi)事可干。2020年左右將有6個(gè)省GDP突破1萬(wàn)億。每個(gè)省相當(dāng)于目前發(fā)達(dá)國(guó)家平均每個(gè)國(guó)家的GDP。在2020年一定會(huì)達(dá)到。這是歷史大的趨勢(shì)，誰(shuí)也阻擋不了。除非我們跟人家打仗，那就犯混。我覺(jué)得老百姓還不干。我覺(jué)得一定會(huì)，20年后，在座諸位咱們?cè)谏钲谠倬蹠?huì)，咱們看城市發(fā)展到什么程度。
第三大趨勢(shì)，中國(guó)立體城市將呈現(xiàn)多元復(fù)合和普遍的趨勢(shì)，中國(guó)城市容積率從目前0.68上升到臺(tái)灣、香港城市容積率平均數(shù)到1.4%，從0.68平均容積率上升到1.4左右，否則我們中國(guó)城市土地承受不了這個(gè)城市化。馮侖正在全世界宣傳立體城市，這個(gè)非常重要。將來(lái)我們城市就是這樣，沒(méi)有辦法，否則全中國(guó)承受不了這么多中國(guó)人。
第四個(gè)大趨勢(shì)，中國(guó)未來(lái)以高速接運(yùn)系統(tǒng)徹底突破行政區(qū)域劃分的工作和生活模式。這個(gè)模式將在未來(lái)十年就能實(shí)現(xiàn)。什么東莞人、深圳人、北京人、河北人，未來(lái)這個(gè)概念徹底突破。因?yàn)槲覀兏咚倏焖俳舆\(yùn)系統(tǒng)，使得原來(lái)行政劃分完全不起作用，我們這個(gè)稅收都不知道怎么算。當(dāng)我們高速鐵路全國(guó)形成，我們生活模式將會(huì)在未來(lái)十年發(fā)生比前三十年更加本質(zhì)上的變化。
第五個(gè)大趨勢(shì)，節(jié)能與環(huán)保、循環(huán)經(jīng)濟(jì)成為城市和建筑必然，而不是現(xiàn)在的口號(hào)，在未來(lái)十年一定會(huì)發(fā)生，而且還會(huì)出乎意料的早。中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)柴油荒，未來(lái)這種情況出現(xiàn)會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。因此新能源、環(huán)保、節(jié)能、循環(huán)，未來(lái)在我們建筑上就成為必然，沒(méi)有任何出路。我們這幫策劃師未來(lái)方向，我覺(jué)得這個(gè)簡(jiǎn)直太廣闊，這個(gè)事干不過(guò)來(lái)。
第六個(gè)大趨勢(shì)，養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老社區(qū)興旺，未來(lái)20年城市群，養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老社區(qū)的興旺是成為中國(guó)置業(yè)一個(gè)新的重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。
第七個(gè)大趨勢(shì)，旅游目的地置業(yè)將會(huì)成為另外一支熱點(diǎn)。而且現(xiàn)在已經(jīng)初露端倪。這跟中國(guó)人口結(jié)構(gòu)和家庭結(jié)構(gòu)相關(guān)，中國(guó)人口有三次生育高峰。第一次是抗美援朝的時(shí)候，剛建國(guó)的時(shí)候，我估計(jì)顧會(huì)長(zhǎng)就是這批人。第二批就是我們這批人，就是大饑荒、三年自然災(zāi)害后，中國(guó)人生飽了就生。第三批就是80后這批，就是我們這幫人和顧會(huì)長(zhǎng)這幫人生育的孩子。展望20年，兩波大的出生高峰進(jìn)入退休，突然80后變成一個(gè)孩子的家庭。一個(gè)孩子的家庭會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題呢？會(huì)出現(xiàn)我們想跟人家生活在一塊，人家還不干�？粘布彝プ畲笮睦硇枨笫亲尯⒆幽軄�(lái)看自己。孩子怎么能來(lái)主動(dòng)看你呢？你就在旅游目的地置業(yè)，孩子就會(huì)帶著他的孩子來(lái)看你了。這個(gè)沒(méi)有辦法。
第八大趨勢(shì)，專(zhuān)業(yè)分工進(jìn)一步細(xì)分，剛才說(shuō)了那么多事，太多專(zhuān)業(yè)了。策劃師專(zhuān)業(yè)分工進(jìn)一步細(xì)分，物聯(lián)網(wǎng)將在中國(guó)房地產(chǎn)各個(gè)領(lǐng)域大興其道�，F(xiàn)在普查一個(gè)人口多費(fèi)勁，我們做一個(gè)統(tǒng)計(jì)費(fèi)勁，現(xiàn)有的就是物聯(lián)網(wǎng)，物聯(lián)網(wǎng)你就得跟著房子走，當(dāng)中國(guó)房子一張網(wǎng)的時(shí)候，干什么都容易。當(dāng)物聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)業(yè)充分發(fā)揮的時(shí)候，所有的疊加復(fù)合性功能將在未來(lái)20年使中國(guó)真正進(jìn)入到完全可以數(shù)字化管理的一個(gè)國(guó)家。不用現(xiàn)在說(shuō)不清楚。
第九大趨勢(shì)，都市更新將會(huì)打破現(xiàn)有所有的規(guī)劃和重建的規(guī)則。在體制、標(biāo)準(zhǔn)和負(fù)荷上突破。中國(guó)容積率如果上升到臺(tái)灣、香港的數(shù)，目前的規(guī)劃全部破產(chǎn)。然后我們城市越來(lái)越不經(jīng)濟(jì)，上班越來(lái)越遠(yuǎn)，公司越遷越跑。我覺(jué)得在這方面深圳可能會(huì)率先要突破。就不是一個(gè)規(guī)劃單元，是一個(gè)發(fā)展單元這么一個(gè)概念。因?yàn)樯钲诼氏葲](méi)地，率先要突破所有的規(guī)劃模式�，F(xiàn)在不是房地產(chǎn)有問(wèn)題，是我們城市規(guī)劃實(shí)在問(wèn)題太大。按照他那個(gè)規(guī)劃，我們這個(gè)城市就完蛋了，就沒(méi)發(fā)展的。土地是命根子。
第十大趨勢(shì)，公眾參與城市、公眾參與我們家園營(yíng)造的力度將會(huì)前所未有深入。這可能是中國(guó)民眾突破的方式。星河灣已經(jīng)做出表率了，星河灣老業(yè)主跟著星河灣走。將來(lái)不是一個(gè)星河灣的問(wèn)題，是幾乎我們所有跟前期業(yè)主溝通�，F(xiàn)在什么VIP，老搞這些，政府老打壓你。買(mǎi)地兩年不開(kāi)發(fā)，叫囤地。賣(mài)的慢，叫捂盤(pán)。賣(mài)的高叫哄抬，賣(mài)的低叫擾亂市場(chǎng)。我們不知道怎么賣(mài)樓了。我覺(jué)得一定要在體制模式突破。網(wǎng)絡(luò)將會(huì)給中國(guó)城市帶來(lái)完全全新的面貌。
這就是我今天要談的，在這個(gè)模式下，中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)一派興旺，前面的道路非常廣闊，既然有那么廣闊的前景，咱們被人家調(diào)控就調(diào)吧，這很正常，大家一定要這樣看待我們的未來(lái)。（文/陳勁松）
