湘潭房產網12月11日訊 11月份長株潭三地各成交2宗經營性用地，土地市場持續(xù)低迷。步入年底，政府出于完成年度供地指標、平衡土地供應、完成財政收入等因素考量，土地供應出現井噴。在今年調控政策加碼的背景下，限價、限簽等政策使得房地產企業(yè)資金鏈壓力越來越大，與此同時，出讓土地的要求也越來越多，特別是其中各種配套建設使得開發(fā)商資金壓力大的情況下，很難拿地。因此今年土地市場流拍情況嚴重，房企拿地意愿趨弱。
在年底出現大規(guī)模供地的情況下，12月份的土地成交情況將一定程度上反映房企對2019年房地產市場走向的判斷，非常值得關注。百納行長沙分公司攜手鳳凰網房產長沙站獨家發(fā)布《11月長株潭土地市場分析報告》，通過數據還原土地市場真相，揭開樓市迷霧。（注：土地成交數據截止至11月30日，供應數據截止至12月7日。）
一、長沙11月份土地市場
（一）長沙11月份土地成交分析
百納行分析：
1.成交量：大幅下降，僅成交2宗經營性用地
11月份供應土地共18宗，其中供應經營性土地4宗；11月份共成交14宗，其中成交經營性用地2宗，工業(yè)用地9宗，倉儲用地3宗；
相比10月份成交7宗經營性用地，本月經營性土地成交下降5宗，同時流拍1塊岳麓區(qū)“雙限地”（ [2018]長沙市078號）。
11月成交的2塊經營性用地，1塊為加油站用地，1塊為商住用地。從供應的11月可拍土地看，本月土地成交量下降的主要原因與供應量較少、優(yōu)質地塊缺乏有關。
2.樓面價：商住地塊3914元/㎡，商業(yè)地塊47632元/㎡
11月份商住用地成交總建筑面積10.95萬平米，其中，商住地塊總建筑面積10.8萬平米，樓面地價3914元/㎡，位于岳麓區(qū)長望路以南、岳華路以東（觀沙嶺片C05-D01、C05-D02）；商業(yè)地塊總建筑面積0.15萬平方米，樓面地價47632元/㎡，位于長沙縣長沙經開區(qū)東十一線以東、遠大路以南。
3.溢價率：1宗超高溢價，溢價率257%
長沙縣1宗商業(yè)用地以257%的超高溢價成交，用地性質為加油站用地，位于長沙縣長沙經開區(qū)東十一線以東、遠大路以南，總建筑面積為0.15萬平方米，由長沙經濟技術開發(fā)集團有限公司7140萬元競得。
（二）長沙11月份重點地塊
當月成功出讓的唯一1宗商住用地
編號為[2018]長沙市077號地塊成交額4.23億元，由北京北辰實業(yè)股份有限公司獲得，折合樓面價3914元/㎡ ，住宅最高限價：8580元/㎡。
百納行總結：
該地塊鄰地鐵，且靠近長望路、岳華路、銀杉路，交通較便利，生活配套日益成熟；
地塊周邊已形成較成熟的居住區(qū)，周邊樓盤有光明E谷、岳銀欣苑、濱江1號、中鐵西江悅等，中鐵西江悅2018年10月份開盤價格8600元/㎡；
該地塊周邊交通、配套條件較好，最高限價8580元/㎡對于購房者來說具有吸引力，而作為北辰定江洋、北辰三角洲等中高端項目開發(fā)者的北辰實業(yè)，在利潤有限的情況下，將呈現給市場怎樣的項目值得關注。
（三）長沙12月份供應土地
百納行總結：
1.供應量：經營性用地較10月份增加7宗（截止至公示時間：12月7日）
12月份已供應待拍賣土地共26宗，其中經營性用地11宗；相較11月份，12月供應土地總量及經營性用地供應增長30%以上。
2.樓面價：經營性用地2355元/㎡，其中商住起拍均價2277元/㎡，商業(yè)起拍均價2527元/㎡
12月份8宗商住及住宅用地平均起拍樓面價為2277元/㎡，當月樓面價有所降低，有多塊優(yōu)質地塊掛牌，能否激起房企拿地的積極性，值得關注。
3.供應區(qū)域：供應主力為長沙縣及望城區(qū)
岳麓區(qū)供應2宗商業(yè)用地，長沙縣供應2宗商業(yè)用地、3宗商住用地，望城區(qū)供應2宗商住用地，3宗住宅用地，開福區(qū)供應1宗住宅用地。
二、株洲11月份土地市場
（一）株洲11月份土地成交分析
百納行分析：
1.成交量：明顯下滑，經營性用地僅成交2宗
11月份株洲供應土地共18宗，其中經營性土地2宗；11月份共成交8宗地塊，其中經營性用地2宗，工業(yè)用地6宗；相比10月份，經營性成交用地減少了5宗。
2.樓面價：商住2813元/㎡，住宅1625元/㎡
11月份經營性用地成交總建筑面積9.5萬平米，其中，商住用地總建筑面積7.5萬平米，樓面價2813元/㎡，位于天元區(qū)黃山西路以南、規(guī)劃150路以東、規(guī)劃155路以北、規(guī)劃151路以西；住宅總建筑面積2萬平米，樓面價1625元/㎡，位于株洲縣淥口鎮(zhèn)灣塘村紫涵湖項目。
3.溢價率：0宗溢價
11月份，株洲成交土地0溢價。 隨著整體市場轉冷，株洲市區(qū)土地市場爭奪趨于冷靜，本月天元區(qū)為土地成交主力區(qū)域。
（二）株洲11月份重點地塊
1.本月成交金額之最
編號為[2018]網掛第185號的天元區(qū)地塊成交額2.1億元，由株洲天易房地產開發(fā)有限責任公司獲得，折合樓面價2813元/㎡，建筑面積7.5 萬㎡ 。
百納行總結：
該地塊位于天元區(qū)黃山西路南側、金華路西側，距鑿石小學約149米，周邊居住項目較多；
地塊周邊樓盤價格5000-7600元/㎡ ，且多為二手房，地塊所處地段對后期銷售價格具有支撐力；
株洲天易房地產開發(fā)有限責任公司成立于2010年4月，是由株洲高新區(qū)管委會出資成立的大型國有企業(yè)湖南天易集團旗下的全資子公司，品質有保障。
（三）株洲12月供應土地
百納行總結：
1.供應量：供應經營性用地比10月份增加12宗（截止至12月7日）
12月份供應待拍賣土地共34宗（截止至12月7日），其中經營性用地16宗（12宗商住用地、4宗商業(yè)用地）其余均為公服與工業(yè)用地；與10月份相比，土地總供應增加了16宗，經營性用地增加了12宗。
2.樓面價：平均樓面價2264元/㎡
11月供應經營性用地平均樓面價為2264元/㎡，與10月份的2219元/㎡基本持平。
3.供應區(qū)域：供應主力為荷塘區(qū)及攸縣
天元區(qū)供應3宗商業(yè)用地；荷塘區(qū)供應共6宗，包括1宗商業(yè)用地、5宗商住用地；攸縣供應5宗商住用地，另外2宗商住用地蘆淞區(qū)及云龍示范區(qū)各供應1宗。
三、湘潭11月份土地市場
（一）湘潭11月份土地成交分析
百納行分析：
1.成交量：維持平穩(wěn)，成交2宗經營性用地，與10月成交量齊同
湘潭11月份供應土地共13宗，其中供應經營性土地10宗；11月份共成交2宗地塊，均為商住用地，同時中止2宗、流拍1宗。在土地供應量遠大于成交量，湘潭土地市場依然處于不溫不火的狀態(tài)。
2.樓面價：整體1538元/㎡
11月份商住用地成交總建筑面積62.5萬平米，綜合樓面價1538元/㎡ ，相對比較平穩(wěn)。
3.溢價率：0溢價
本月2宗經營性用地溢價率均為0%。
（二）湘潭11月份重點地塊
當月岳塘區(qū)成功出讓地塊
編號為潭市公土網掛（2018）049號地塊成交額4.63億元，由湘潭岳城盛和建設開發(fā)有限公司獲得，折合樓面價2886元/㎡。
百納行總結：
2018年湘潭岳塘區(qū)截止目前共出讓商住地8宗，其中2宗終止、2宗流拍，成功出讓的僅4宗。這成功出讓的4宗地塊中，剩下2宗（潭市公土網掛（2018）048號、049號）則被湘潭岳城盛和建設開發(fā)有限公司于10月31日、11月1日收入囊中。湘潭岳城盛和建設開發(fā)有限公司成立于2017年10月，由湘潭發(fā)展投資有限公司全資控股。
049號地塊需配建幼兒園，裝配率須大于25%，如裝配率大于50%，項目總建筑面積的5%可不計入規(guī)劃計容建筑面積，不需核算土地價款。
目前地塊以東的板塘十七號路尚未拉通，地塊四周為荷塘安置區(qū)、步步高物流園，生活配套尚不完善。
（三）湘潭12月份供應地塊
百納行總結：
1.供應量：大幅增加，較10月份增加供應土地20宗（截止至12月7日）
12月份已供應待拍賣土地共33宗，其中經營性用地共22宗，其余均為工業(yè)、公服、加油站用地；對比10月份供應土地，總供應增加了20宗，經營性用地增加了12宗。
2.樓面價：1702元/㎡
12月份供應土地平均樓面價商住為1702元/㎡，基本比較平穩(wěn)。
3.供應區(qū)域：韶山市（13宗）、經開區(qū)（4宗）為供應主力區(qū)域
韶山市供應12宗商業(yè)用地、1宗商住用地；經開區(qū)供應2宗商住用地、2宗住宅用地；雨湖區(qū)供應1宗商住用地、1宗住宅用地；高新區(qū)供應2宗商住用地；湘潭縣供應1宗商業(yè)用地、1宗商住用地；荷塘區(qū)供應1宗商業(yè)用地；岳塘區(qū)供應1宗商住用地；湘鄉(xiāng)市供應1宗住宅用地。
四、長株潭11月份土地市場總結及預測
百納行觀點：
長沙：
11月共成交2宗經營性用地，比10月下降5宗；12月份已供應待拍賣土地共26宗（截止公示日：12月7日），其中經營性用地11宗，比11月上升最少30%以上，平均樓面價為2355元/㎡。
長沙自9月份以來，土地成交面積逐月減少，年底土地供應量大幅增加，在目前新房成交情況冷熱不均的情況下，實力房企12月份拿地可能性較大。
株洲：
11月共成交2宗經營性用地，比10月減少5宗，溢價0%成交；12月份供應待拍賣土地共34宗（截止公示日：12月7日），其中供應經營性用地16宗，平均樓面價為2264元/㎡。
10月份經營性用地供應較少導致株洲土地市場持續(xù)冷淡，隨著年底土地供應增加，12月市場轉暖或可期。
湘潭：
11月供應10宗、成交2宗經營性用地，溢價0%成交；12月份供應待拍賣土地共33宗（截止公示日：12月7日），其中供應經營性用地共22宗，新供應土地平均樓面價1702元/㎡。
11月份湘潭新建商品房住宅成交量創(chuàng)22個月最低記錄，在政策調控不放松、棚改推動乏力的情況下，土地市場或將持續(xù)萎靡。（注：文章來源于鳳凰網房產長沙站）
