湘潭房產(chǎn)網(wǎng)8月15日訊 個(gè)人住房交易相關(guān)稅費(fèi)一覽表
1銷售方
2購(gòu)買方
答疑解惑
個(gè)人銷售住房，如何繳納增值稅？
個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
個(gè)人購(gòu)買住房如何繳納印花稅？
根據(jù)財(cái)稅〔2008〕137號(hào)文件規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。
個(gè)人購(gòu)買住房，契稅有什么優(yōu)惠？
（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
（二）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。
北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施第（二）項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策。
個(gè)人銷售住房，如何征收個(gè)人所得稅？
其他個(gè)人出售自有住房所取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，以實(shí)際成交價(jià)格減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，適用20%的稅率。
其他個(gè)人如果不能提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)產(chǎn)原值憑證，不能正確計(jì)算財(cái)產(chǎn)原值和應(yīng)納稅額的，對(duì)其個(gè)人所得稅實(shí)行核定征收。
其他個(gè)人，是指自然人，不包括個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)的自然人投資者。
個(gè)人銷售住房，個(gè)人所得稅有什么優(yōu)惠？
對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
“自用5年以上”，是指?jìng)�(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。
個(gè)人購(gòu)房日期的確定。個(gè)人按照國(guó)家房改政策購(gòu)買的公有住房，以其購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購(gòu)買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。
個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。
“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。
涉稅實(shí)務(wù)
例：A先生2018年8月出售一套位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)的住房，面積為120平方米，售價(jià)120萬(wàn)元。購(gòu)買價(jià)格為90萬(wàn)元，其他相關(guān)費(fèi)用為5萬(wàn)元，財(cái)產(chǎn)原值等相關(guān)憑證齊全。購(gòu)買方為C女士，名下無(wú)住房。已知城市維護(hù)建設(shè)稅為7%，請(qǐng)計(jì)算：
（1）如果該套住房購(gòu)買未滿2年，A先生、C女士分別需要繳納多少稅費(fèi)？
（2）如果該套住房購(gòu)買已滿2年，但未超過(guò)5年，A先生需要繳納多少稅費(fèi)？
（3）如果該套住房購(gòu)買時(shí)間超過(guò)了5年，A先生需要繳納多少稅費(fèi)？
分析：
（1）A先生：
增值稅
購(gòu)買未滿2年，按照5%的征收率全額征收增值稅。
應(yīng)繳納增值稅：1200000÷（1+5%）×5%=57142.86元
附加稅費(fèi)
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅：57142.86×7%=4000元
應(yīng)繳納教育費(fèi)附加、地方教育附加：57142.86×（3%+2%）=2857.14元
合計(jì)應(yīng)繳納附加稅費(fèi)：4000+2857.14=6857.14元
土地增值稅、印花稅
個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅
個(gè)人所得稅
個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。
應(yīng)繳納個(gè)人所得稅：[1200000÷（1+5%）-6857.14-900000-50000]×20%=37200元
因此，A先生銷售該住房繳納的稅費(fèi)合計(jì)：57142.86+6857.14+37200=101200元
C女士：
印花稅
個(gè)人購(gòu)買住房暫免征收印花稅
契稅
購(gòu)買家庭唯一住房，面積90平方米以上，減按1.5%的稅率征收契稅，成交價(jià)格為不含增值稅金額。
應(yīng)繳納契稅：1200000÷（1+5%）×1.5%=17142.86元
因此，C女士購(gòu)買該住房繳納的稅費(fèi)為：17142.86元
（2）將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售，免征增值稅、附加稅費(fèi)，個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。
個(gè)人所得稅
免征增值稅的，轉(zhuǎn)讓住房取得的收入不扣減增值稅額。
應(yīng)繳納個(gè)人所得稅：（1200000-6857.14-900000-50000）×20%=48628.57元
（3）因A先生銷售的住房已自用超過(guò)5年，且該住房屬于家庭唯一生活用房，可以免征增值稅、附加稅費(fèi)、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅。
政策依據(jù)
1.《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）
2.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）
3 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）
4.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）
5.《湖南省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)契稅暫行條例〉若干規(guī)定》（湖南省人民政府令第124號(hào) ）
6.《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）
7. 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)）
8.《國(guó)家稅務(wù)總局長(zhǎng)沙市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅核定征收率的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局長(zhǎng)沙市稅務(wù)局公告2018年第4號(hào)）
9.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）
