湘潭房產網(wǎng)11月20日訊 湘潭關于嚴格落實房地產用地調控政策的通告解讀：
一、《通告》出臺背景
隨著“精美湘潭”建設項目推進，我市城市環(huán)境大為改善，房地產市場持續(xù)升溫。國土資源部門在履行土地利用監(jiān)管及巡查職責中，發(fā)現(xiàn)多宗閑置土地，涉嫌通過以土地使用權作價入股、合資、合作進行房地產經營或以股權收購等方式變相轉讓土地使用權，達到規(guī)避法律和逃避稅款的目的。為保障土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展，防止國有土地資產和稅費流失，將上述行為納入依法處置，規(guī)范管理的軌道非常有必要。為此，市人民政府確定出臺了《關于嚴格落實房地產用地調控政策的通告》（潭政通﹝2017﹞4號）（以下簡稱《通告》）。
二、《通告》制定依據(jù)
《中華人民共和國城市房地產管理法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號，1990年）、《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號，2012年）、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》（建設部令第96號，2010年）和《國土資源部印發(fā)<關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案>的通知》（國土資發(fā)〔2017〕12號）。
三、《通告》針對的主要問題
⒈ 變相轉讓土地使用權導致土地升值溢價部分財政收入流失。部分房地產企業(yè)在早些年取得國有建設用地使用權后，因為多種原因，一直未開發(fā)建設。如湘潭經開區(qū)范圍多宗土地，被國內知名房企以“股權收購”的形式吸收合并控股，原土地使用者早年低價取得土地使用權，在處置閑置土地過程中以土地時價進行股份轉讓，由于政府基礎設施投入和城市建設發(fā)展帶來的土地升值的溢價部分成為了原受讓者的利潤，造成了地方財政收入的流失，擾亂了正常土地市場秩序。同時，對土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，還導致市、縣人民政府不能及時行使優(yōu)先購買權。
⒉ 當事人通過100%股權轉讓規(guī)避土地使用權轉讓，以合法形式掩蓋非法目的。2004年5月31日，國土資源部辦公廳給廣東省國土資源廳的《關于股權轉讓涉及土地使用權變更有關問題的批復》（國土資廳函〔2004〕224號）明確：“太古可口可樂香港有限公司將其全資擁有的獨資企業(yè)-太古飲品（東莞）有限公司全部轉讓給可口可樂（中國）投資有限公司，屬于企業(yè)資產的整體出售，其中包含土地使用權的轉移。因此，該行為屬于土地使用權轉讓，應按土地使用權轉讓的規(guī)定辦理變更登記”。據(jù)此，通過100%股權轉讓協(xié)議，股權受讓人取得了房地產開發(fā)項目或者土地使用權，而股權轉讓人則在轉賣房地產開發(fā)項目獲利的同時逃避國家稅收。轉讓人在股權轉讓合同中約定的股權轉讓價格并沒有體現(xiàn)公司股權真正市場價值，而是人為壓低虛報，從而規(guī)避溢價轉讓股權時應繳納的稅收（土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅等）。當事人在股權轉讓合同中約定土地資產低于市場價格，惡意串通，逃避稅收，損害國家利益。同時，以股權轉讓方式取得土地使用權的，依法承接原土地使用權人的相關權利和義務，并承擔其法律責任。
⒊ 當事人通過合作開發(fā)房地產規(guī)避土地使用權轉讓，涉嫌以合法形式掩蓋非法目的�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及國有土地使用權合同糾紛適用法律問題的解釋》（法釋〔2005〕5號）規(guī)定名為合作開發(fā)房地產而實為土地使用權轉讓的合同的本質特征是，提供土地使用權的一方當事人不承擔經營風險，只收取固定收益。提供土地使用權的一方所收取的固定利益已經成為“投入”的土地使用權的對價，這與土地使用權轉讓法律關系在權利義務的本質上并無二致。因此，當事人之間的約定名為合作開發(fā)房地產而實為土地使用權的轉讓。
四、《通告》針對問題的處理措施
1. 嚴格管理加強調控�！锻ǜ妗窂娬{，為預防和減少房地產市場風險，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須采取有效措施，加強土地市場調控：一是從源頭上控制一級市場土地供應，科學制定供地計劃；二是嚴格規(guī)范土地二級市場，盤活存量土地。同時，開展為期二年的土地市場清理整頓活動。
2. 依法公開公平交易�！锻ǜ妗访鞔_，土地使用權轉讓（含出讓工業(yè)用地）必須依法公開交易。未達到法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定條件的，不得違法轉讓土地使用權，并不得改變原建設用地規(guī)劃條件。對符合轉讓條件的，交易主體應當如實申報交易價格，不得瞞報或者作不實申報。土地轉讓交易價格明顯低于市場價的，由市、縣人民政府、開發(fā)園區(qū)優(yōu)先收購。土地使用權轉讓形式包括買賣、作價出資（入股）、合作開發(fā)、交換、贈與等，以及司法處置、法人或者其他組織合并或分立等形式涉及的國有建設用地使用權轉移。
3. 依法處置閑置土地。《通告》要求，各城區(qū)（開發(fā)園區(qū)）要認真落實湘潭市土地管理共同責任機制，對轄區(qū)范圍的閑置土地和低效利用土地組織開展清理，逐宗建立閑置土地信息卡，綜合施策確保依法處理到位。閑置土地在未依法處置前，有關機關依法不予辦理被認定閑置土地的轉讓、抵押、出租和變更登記手續(xù)。
4. 部門聯(lián)動多措并舉�！锻ǜ妗芬�，建立部門聯(lián)動機制，強化溝通銜接，落實相關責任，做到信息共享，不定期召開聯(lián)席工作會議，及時研究解決土地二級市場出現(xiàn)的新情況、新問題。
