（圖為湘潭某樓盤(pán)推出新房源火爆現(xiàn)場(chǎng)）
回首2010年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從3月、4月的樓價(jià)和地價(jià)暴漲，到5月、6月的短暫低谷，再到8月、9月的市場(chǎng)復(fù)蘇，再到11月份的房?jī)r(jià)量?jī)r(jià)齊升——地產(chǎn)行業(yè)從未經(jīng)歷過(guò)如此波蕩起伏的一年。在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中，一些企業(yè)選擇了快速開(kāi)發(fā)、積極促銷(xiāo)；另一些則選擇觀望、等待。2010年的這些決策在很大程度上決定了2011年企業(yè)的存亡與發(fā)展。2011年，地產(chǎn)行業(yè)注定將面對(duì)更多挑戰(zhàn)，為2011年湘潭房地產(chǎn)行業(yè)畫(huà)一幅肖像似乎成了本地媒體的“熱門(mén)”選題。
購(gòu)房者：該不該買(mǎi)
購(gòu)房者李力對(duì)記者說(shuō)，去年提高購(gòu)房首付、提高購(gòu)房利率、提高購(gòu)房契稅、限貸、限制外地人購(gòu)房、限制外籍人士購(gòu)房、加息以及16個(gè)城市相繼限購(gòu)等招數(shù)用盡，然而房屋價(jià)格卻依然沒(méi)有降下來(lái)，一線城市去年房?jī)r(jià)升幅超兩成、一線城市樓市2010年末逐漸回暖、部分二三線城市現(xiàn)一線房?jī)r(jià)。這些讓我們購(gòu)房者不敢輕易出手購(gòu)房，但是看著一天一天漲起來(lái)的房?jī)r(jià)我們購(gòu)房者心里慌得很。12月26日，溫家寶總理通過(guò)中央人民廣播電臺(tái)表示，有信心讓房?jī)r(jià)回歸合理，這似乎為2011年的樓市定下了基調(diào)，讓我們對(duì)2011年的房?jī)r(jià)充滿期待，到底今年可不可以出手買(mǎi)房呢？李力的疑惑也是多數(shù)購(gòu)房者的質(zhì)疑。
80后的郭輝（化名）打算和女朋友結(jié)婚，雙方家長(zhǎng)商量后打算給張亮買(mǎi)一套房子，他們?cè)诳粗辛艘巳A湘江名城樓盤(pán)一套非常喜歡的期房，在猶豫是不是該出手時(shí)，樓市調(diào)控消息一個(gè)接一個(gè)出，首付款的提高，利率折扣的減少，契稅優(yōu)惠的取消，都讓他們頗為苦悶。“剛聽(tīng)到加息的消息，我都蒙了，這房子我到底買(mǎi)還是不買(mǎi)？”郭輝苦悶地說(shuō)道。無(wú)獨(dú)有偶，像郭輝（化名）這樣情緒的購(gòu)房者還有很多，有的甚至?xí)䲡簳r(shí)放棄購(gòu)房計(jì)劃。但是購(gòu)房者羅亮則認(rèn)為，自己住的房子不用考慮時(shí)機(jī)問(wèn)題，需要買(mǎi)的時(shí)候就應(yīng)該出手買(mǎi)房，他認(rèn)為湘潭這樣的三線城市房?jī)r(jià)基本沒(méi)有下降的可能性。
總的來(lái)看，湘潭2011年的房?jī)r(jià)會(huì)較為平穩(wěn)，這一年也是剛性需求者購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)。對(duì)于2011年國(guó)家調(diào)控政策會(huì)不會(huì)繼續(xù)，他認(rèn)為，2010年的種種調(diào)控政策暗示著2011年毫無(wú)疑問(wèn)仍然是房地產(chǎn)的調(diào)控年，2010年國(guó)家和各地出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控措施仍然會(huì)繼續(xù)，而且，根據(jù)溫總理指出“有信心讓房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位”的講話精神，會(huì)在落實(shí)環(huán)節(jié)上加大力度，確保對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策壓力。但是湘潭仍然處于房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，這其中有內(nèi)因也有外因。
湘潭房?jī)r(jià)：會(huì)不會(huì)降
經(jīng)歷了2010年的房?jī)r(jià)飛漲之后，2011年的房?jī)r(jià)走勢(shì)成為公眾最關(guān)心的話題之一。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，湖南房?jī)r(jià)2010年同比漲9.4 創(chuàng)十年最高漲幅，這也從另外一個(gè)角度折射出2011年湘潭房?jī)r(jià)走勢(shì)的撲朔迷離。
觀點(diǎn)一： 標(biāo)桿房企現(xiàn)金充分，不會(huì)被迫降價(jià)
湘潭屬于三線城市，隨著二三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。房企的現(xiàn)金穩(wěn)定，降價(jià)壓力不明顯。2010年4月新政后，中原對(duì)十家標(biāo)桿房企的現(xiàn)金流做了一次壓力測(cè)試。當(dāng)時(shí)的結(jié)論是，如果市場(chǎng)成交量持續(xù)維持在低谷水平，標(biāo)桿房企當(dāng)時(shí)的現(xiàn)金流可支持3至6個(gè)月。如果之后市場(chǎng)依然沒(méi)有好轉(zhuǎn)的話，標(biāo)桿房企將面臨和2008年同樣的被迫降價(jià)局面。但隨后的市場(chǎng)實(shí)際情況是成交量快速恢復(fù)，標(biāo)桿房企銷(xiāo)售收入回升，其現(xiàn)金流情況也隨之好轉(zhuǎn)。雖然9月底“二次調(diào)控”降臨，但依靠銷(xiāo)售回升和控制購(gòu)地開(kāi)支，標(biāo)桿房企的現(xiàn)金流情況好于年初。因此，如果未來(lái)市場(chǎng)可以維持目前量?jī)r(jià)平穩(wěn)的局面，標(biāo)桿房企將不會(huì)有明顯的降價(jià)壓力。
觀點(diǎn)二：樓市調(diào)控政策有限，降價(jià)很難
影響城市房?jī)r(jià)的政策因素有金融與貨幣政策、稅收政策、土地供給、行政性管理措施等等，國(guó)家涉及樓市的金融政策，從2010年的政策效果看，壓低房?jī)r(jià)的作用并不明顯；稅收政策方面，目前主要焦點(diǎn)集中在房產(chǎn)稅，考慮到已經(jīng)空轉(zhuǎn)7、8年的基本歷程以及從技術(shù)角度全面征收的工作難度，可能會(huì)在一些南方城市如重慶、上海推出試點(diǎn)，在全國(guó)全面征收的可能性很小。土地供給受所在城市的態(tài)度決定，城市不會(huì)輕易放棄對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收益的期望。而同樣是基于加快城市建設(shè)、改善城市環(huán)境、提高城市容納能力的目標(biāo)要求，湖南各城市依靠市場(chǎng)、依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)城市的基本格局不會(huì)改變；有關(guān)行政措施有控制戶(hù)型結(jié)構(gòu)、限購(gòu)等，但影響會(huì)很小。
現(xiàn)今除了要小心觀望房產(chǎn)稅之外，其它涉及政策方面對(duì)樓市的影響都不會(huì)有顯而易見(jiàn)的降價(jià)效果。但需要說(shuō)明的是，樓市不僅受政策影響也受各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)本身走勢(shì)的影響。而且，如果各城市統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算方式不變的話，保障性住房加大供給會(huì)拉低城市均價(jià)，但不代表商品房?jī)r(jià)格的真實(shí)價(jià)格水平。
觀點(diǎn)三：保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)成定局及決策者的共識(shí)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源在答央社柴靜的訪問(wèn)時(shí)說(shuō)到，無(wú)論房?jī)r(jià)如何走，調(diào)控不會(huì)停，但政策及政府均會(huì)繼續(xù)支持的一個(gè)說(shuō)法就是保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)。按照目前主要城市的方針，未來(lái)一年總體供地量將達(dá)到歷史高值，而在這個(gè)高值下面，商品住房供應(yīng)比重快速下滑，增加的比例是保障房，該開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，現(xiàn)有商品房，包括存量與在售，并不是多了而是少了，再考慮到消費(fèi)的結(jié)構(gòu)性變化，供求關(guān)系已經(jīng)趨緊，在此時(shí)用于商品房供應(yīng)的土地減量，勢(shì)必意味著未來(lái)供求關(guān)系更為緊張，在此態(tài)勢(shì)下若保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，房?jī)r(jià)必漲。
還有一個(gè)判斷佐證該開(kāi)發(fā)商的認(rèn)識(shí)，那就是按照目前各地保障房供應(yīng)政策，只能先期解決掉應(yīng)保中的必保階層，即按照目前約點(diǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)20%左右的保障房總供應(yīng)，不會(huì)影響商品房的正常消費(fèi)群體。因此當(dāng)政策劃定保障與市場(chǎng)的分界時(shí)，也就是消費(fèi)快速入市之際，房?jī)r(jià)將快速上漲。
全國(guó)而言：二三線城市房地產(chǎn)前景看好
隨著二三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。一線城市的新房市場(chǎng)已趨于飽和，二手房成交比重逐年上升。因而從行業(yè)發(fā)展方向看，標(biāo)桿房企銷(xiāo)售重心從一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市的趨勢(shì)已經(jīng)形成。二線城市，尤其是二線城市中的發(fā)展中城市將成為未來(lái)全國(guó)布局開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)量的主要來(lái)源。
目前，十家標(biāo)桿房企整體土地儲(chǔ)備符合市場(chǎng)發(fā)展的大趨勢(shì)，二線發(fā)展中城市土地儲(chǔ)備比例最高，二線、一線城市比重依次遞減。因此，即便未來(lái)仍有調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，但二線城市穩(wěn)定的增長(zhǎng)，依然可保證標(biāo)桿房企取得可持續(xù)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)。
而從各家房企土地儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)來(lái)看，萬(wàn)科、保利、中海的土地結(jié)構(gòu)較為類(lèi)似，二線發(fā)展中城市比重最高，二線、一線城市比重依次遞減，符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的能力較強(qiáng)。而其他在一線城市或三線城市土地儲(chǔ)備比例高的開(kāi)發(fā)商，抗風(fēng)險(xiǎn)能力稍遜。
網(wǎng)友感慨：
你買(mǎi)，或者不買(mǎi)房，房子就在那里，不來(lái)不去；你急，或者不著急，房?jī)r(jià)就在那里，時(shí)緩時(shí)急。
你拼，或者不打拼，青春就在那里，有晴有雨；你啃，或者不啃老，父母就在那里，日漸老去。
人生如夢(mèng)，房子神馬，都是浮云。百年過(guò)后，能否豪言：也曾奮斗，也留痕跡？
編輯認(rèn)為：湘潭目前房?jī)r(jià)雖然上漲比較快，但仍處于可以接受的范圍。宏觀調(diào)控的主要目的只是讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)（房?jī)r(jià)上漲速度減緩及降價(jià)）。而且根據(jù)湘潭地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露湘潭報(bào)建費(fèi)仍將上漲或再次帶動(dòng)湘潭房?jī)r(jià)新一輪的上漲，每次的幅度不大，但上漲趨勢(shì)是不會(huì)改變的。（本文由湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)周玲編輯整理，僅供參考�。�
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