就是在從嚴調(diào)控的2010年，北京上海深圳廣州均出現(xiàn)過特級樓盤，即單盤歷史性單價相繼出現(xiàn)。另外，拋開成交，單就備案資料顯示的房屋均價亦創(chuàng)下歷史。人們不禁要問，房價到底降了沒有，何時能降。
一個很簡單的經(jīng)濟學原理就是價格彈性，與之對應的是供求彈性。
決定價格彈性的是供求彈性。調(diào)控不外乎產(chǎn)生以下的直接效果：增加了開發(fā)成本、增加了開發(fā)商對資金的要求、延緩買房人的腳步、增加買房人的成本、延緩開發(fā)周期。
在價格彈性方面，漲價容易得多，降價則很難，為什么出現(xiàn)這種背離呢，最核心的原因是任何產(chǎn)品在供求上都處于相對的緊張，房產(chǎn)品不外兩種，一種是作為居住空間，一種是作為投資。對于居住需求而言，租賃市場的緊張會讓投資向居住空間轉(zhuǎn)移，而純粹的投資性不動產(chǎn)太少，這導致供求整體呈現(xiàn)歪曲。
調(diào)控首先增加了開發(fā)成本，這種成本沒有開發(fā)商不會轉(zhuǎn)嫁予消費者。房價上漲時期開發(fā)商會加速獵取泡沫利潤，為后期成交下滑做準備，當調(diào)控來臨時開發(fā)商有足夠的準備緩解政策制約，而房價下滑時開發(fā)商同樣通過轉(zhuǎn)嫁手段來稀釋成本負擔，比如通過降低首付、附贈銷售、按套內(nèi)面積計價、允許優(yōu)質(zhì)購買力分期購買、將裝修裝飾及各類開支放在房價里進行一口價銷售，既迎合了買房人要求降低短期負擔或?qū)ω摀M行適當遞延的心理，又能夠在實質(zhì)不降價條件下求得銷售實現(xiàn)。
調(diào)控同時會增加開發(fā)商的資金需求，但正如仇保興先生所言，融資與投資市場的缺損，開發(fā)商更容易通過將未來的期房與未來的利潤部分讓利于投資方來達到既捂盤又能夠應對政策的目標，舉個例子來說，如果調(diào)控非常緊張，開發(fā)商面臨降價銷售的壓力，他寧可選擇引進投資資金來共同延緩基于銷售放慢后的資金壓力，而不會選擇首先降價，萬科率先降價有其特殊的背景，其一是相對于其它土地的樓面成本，萬科品牌溢價能夠與之抵消，再一個就是不要忘記萬科是個上市房企，保持流動性是其根本目的。
調(diào)控延緩了買房人的買房步伐，但這相當于針對整體房地產(chǎn)市場由調(diào)控政策引導的一次宏偉的蓄水行動，這些延緩了的消費不會從其它窗口出逃，他們是剛性的需求，即使部分投資消費的延緩，也基于對整體市場的短期預期而不是長期預期，人們只會看半年或一年的周期，如果他能說服自己一年內(nèi)房價確實會下行，他才守得住觀望，一旦政策沒有達到預期者的預期目標，放水不依賴于政策而依賴于信心的失去，當延緩了的消費集中釋放，你說開發(fā)商會否傻到降價銷售呢？
調(diào)控當然地增加了買房人的成本，但買房人成本的增加會否導致買房人數(shù)的減少，進而導致房價下跌呢？事實證明不可能，這歸結(jié)于政策雖然有遏制投資投機的成分，但投資投機消費可以在全國范圍流動足以釋放出來。另外，買房人成本的增加，正好為開發(fā)商提供了不降價而是謀求讓那些增加了的買房成本在銷售過程被豁免，另外，我們發(fā)現(xiàn)，調(diào)控讓買房變得困難的時候，開發(fā)商推出的促銷措施更頻繁也更有效，這間接證明為什么調(diào)控后房價依然走高的部分原因。
調(diào)控還有一個助漲房價的幫兇式基因，那就是調(diào)控延緩了開發(fā)周期。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一線城市，開盤數(shù)量沒有減少，但開盤可銷售房源卻在減少，這就是開發(fā)商利用政策玩的一把游戲，因為開發(fā)周期延緩后，市場的某類產(chǎn)品的供求關(guān)系便人為的趨于緊張，保持永遠的恐慌性購買。
所以說，樓市調(diào)控推高了房價乃名至實歸。
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