湘潭房產網12月11日訊 兩證需齊全、買房看年齡、申請貸款總房款不等于成交價，這些你懂嗎？總之，二手房買賣學問多，“大齡”剩房難申貸。
又到歲末，不少返鄉(xiāng)置業(yè)的市民逐漸開始出現(xiàn)在售樓部和二手房中介店鋪中。由于地理位置、社區(qū)成熟度及生活配套等方面的優(yōu)勢，部分市民傾向于購買二手房，于是湘潭二手房市場開始出現(xiàn)復蘇跡象。但實際上，二手房交易較新房而言更為復雜，可謂是處處有機關，購房一不小心就會被暗器所傷。為此，記者特意整理了市民在房周刊微信上針對購置二手房所提出的問題，并咨詢了專業(yè)人士對相關問題進行解答。
買房要先看土地證、房產證是否齊全
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條的規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該規(guī)定屬于強制性法律規(guī)定，因此買二手房一定要查驗房主的產權證，即房屋的《土地證》和《房產證》，沒有兩證或兩證不全的二手房不能購買。
因此，購置二手房最重要的是確認產權。比如說產權證上的房主與接洽的賣主是否是同一人；產權證上標明的面積與實際面積是否有較大的差距；此外，如果購買的是安置房，由于諸多歷史遺留問題，房產證和土地證未必能夠到位，所以購房者最好到房產局、國土資源局進行了解。
二手房如女人，也看年齡：“大齡”二手房不易申請貸款
與新房不同，二手房存在房齡長短的問題，這往往容易被年輕購房者忽視。房齡直接關系到能否順利申請到商業(yè)或公積金住房貸款，所以，買房的時候弄清楚實際房齡很重要。
比如，二手房未滿五年要全額要全額征稅，但是滿了五年，又超過15年的二手房，往往這樣的“大齡”房產很難申請到大額貸款。因此湘潭365房產網購房專家表示，在簽訂二手房購買合同時，購房者最好把房齡、房屋竣工驗收備案后交付使用的時間、土地使用年限等都備注在合同上，以便于上述項與實際情況有出入時，購房者有證可循。
同時，一位資深二手房中介經理表示，對房源情況有質疑時，最好去購房所在小區(qū)找居民了解情況，多問老人和所購住宅附近的鄰居，看房屋情況是否和中介人員及買主說的一致。
夢想很豐滿，現(xiàn)實很骨感：預期的首付往往會漲價
二手房在申請貸款時，如果該套房產是購買人的首套房，則需首付3成。通常在申請二手房商業(yè)貸款時，銀行要先對房產進行價值評估。據銀行工作人員介紹，通常理解的首付3成就是房款的0.3倍，但在二手房貸款時并不是這樣。房產的最高貸款額度是通過取合同價和評估價之間的低值為基礎，再乘以0.3后得出來的。而通常情況下，二手房評估價都低于市場價，評估價多為市場價值的85%左右。
比如說一套市場價45萬元的二手房，如果按照85%左右的市場價值計算，評估價則為38萬元左右。這時銀行就會按38萬元為基礎，按首付3成計算，則首付款為11.4萬元。但實際上，房屋的成交價格是45萬元，所以估價與成交價之間產生了7萬元的差額也要被附加到首付款中，也就是說首付款并不是通常理解的45萬元的0.3倍即13.5萬元，而是38萬元的0.3倍再加上估價與成交價之間的7萬元差額，即18.4萬元。
中介公司工作人員介紹，銀行是委托專業(yè)的評估機構對房產進行評估的。所以購房者在購置二手房之前，可以先在網絡上對意向房產進行估計，然后計算出實際首付款，看看是否在自己的承受范圍之內。記者了解到，目前有很多二手房網站都設有在線評估的服務，業(yè)主只需在網上發(fā)布房屋詳細信息，包括樓盤名稱、物業(yè)類型、建筑年代、所在樓層、總樓層、朝向、建筑面積、房型、裝修信息等，就會得到一個預測值。不過網絡上的評測機構水平資質良莠不齊，最后多咨詢幾個機構，以此作為參考數據。
除此之外，記者咨詢業(yè)內人士后得知，二手房買賣還需繳納稅費，包括契稅、營業(yè)稅、個人所得稅等。以一套45萬元的二手房為例，如果出售的住房未滿5年，并且賣家并不只有這一套房產，各類稅費合計36000元左右。其中包括房款總額5.55%的營業(yè)稅，房款總額1%的個人所得稅。雖然這兩項稅費理應由賣方承擔，但普遍都被轉移到房款中去了。
